Обманутых дольщиков в Чите заставляют платить за капитальный ремонт в недостроенном жилом доме, причем, взносы стали начислять еще два года назад. Чиновники регионального фонда капремонта на голубом глазу предъявили гражданам иск и затребовали 2 млн. рублей. Не очень удивлюсь, если чиновники отсудят эти деньги. В узаконенный государством общий котел (больше напоминающий общак) средства собираются с рвением, доходящим порой до маразма. По большому счету, вся эта история с финансированием капремонт выглядит весьма неоднозначно.
В соседний дом аварийная бригада на спасение канализации приезжает едва ли не каждый месяц. Многолетний, стойкий запах подвальных миазмов в подъезде и грибок на стенах не оставляют сомнений, что с канализацией здесь действительно плохо. С крышей тоже не хорошо, по весне она отчаянно течет. Капремонт этого дома намечен на 2027-й. Как оценивалось его состояние, для жильцов загадка. В РЭУ внятного ответа не дают. Недавно соседи создали товарищество собственников жилья. Опасаясь, что еще десятилетие их дом 47-года постройки просто не протянет, они собираются оспаривать сроки ремонта. Тем более, что на свой, как сами подсчитали, соберут за шесть лет. Я интересуюсь: а почему в свое время не создали отдельный счет? Мне отвечают: никто не предлагал и преимуществ подобного не разъяснял. Кто бы мог знать, чем это обернется.
Нас действительно погрузили в пожизненное финансирование всеобщего капремонта. Механизм был запущен в 2014-м, когда жильцы многоквартирных домах обнаружили в платежках еще одну строку – «за капитальный ремонт». Первые итоги неоднозначны: скажем, в Москве, Татарстане или Владимирской области новый взнос собирают практически полностью, а в Северной Осетии, Дагестане, Нижегородской и Ульяновской областях не дотягивают даже до 40%. Если откровенно: многие из нас догадывались, что кварплата никакого отношения к капремонту не имеет? А графа «содержание и ремонт жилой площади» в квитанции подразумевает ремонт исключительно текущий. Тогда возникает вопрос: как же мы собирали на капитальный? А никак. До 2012 года централизованно деньги на капремонт никоим образом не аккумулировались. Собственники могли самостоятельно принять решение о проведении капремонта. И даже сделать его, но массовой практикой это не было. Именно поэтому 25 декабря 2012 года в Жилищный кодекс (далее – ЖК) был введен новый раздел о капитальном ремонте и новом порядке его финансирования – за счет граждан и без привлечения бюджетных средств. Ирина Маликова, гендиректор ООО «АКЦ Жилкомаудит» считает, что введение обязательного взноса – это, «по крайней мере, способ принуждения собственников к накоплению денежных средств на капремонт и гарантия его проведения». А теперь рассмотрим подробней, как же выглядит этот способ.
Большинство из нас стали заложниками ситуации, даже не поняв, что произошло. Заплатив первый раз в фонд капитального ремонта (далее – ФКР), мы фактически добровольно приняли все условия договора с ним (ст.181 ЖК). Здесь имеет смысл сделать небольшой экскурс в историю вопроса. Так как договор хозяина жилья и провайдера услуг, согласна Гражданскому кодексу, носил обязательный характер, региональный оператор должен был подробно проинформировать собственников об этом и предоставить им на рассмотрение проект договора. После чего обе стороны, устранив противоречия, подписывали документ. Реальный! Но депутаты Госдумы решили упростить процедуру, убрав из ЖК само понятие «договор». И если раньше, не заключив его, человек мог игнорировать взнос на капремонт, то нынче шансов уклониться от него, практически нет. Прочитать договор вы, конечно, можете – на соответствующем сайте, а вот подписи от вас никто не ждет. Законопослушное большинство, получив платежку с новой строкой, оплатило ее, даже не подозревая о последствиях. Впрочем, Ирина Маликова утверждает, что человек в любом случае вступит в жилищные отношения – в силу закона: «ЖК РФ, – продолжает она, – не требует письменной формы договора, по которому уплачиваются взносы на капремонт. Жилищные отношения отличаются тем, что договор заключается путем конклюдентных действий (они практикуются, в том числе, в сфере поставки воды, тепла и электричества в многоквартирный дом – О.П.) Пример: нет в вашем доме управляющей компании, у одной закончился договор, другую еще не выбрали, но тепло поступает, энергия идет. Сам факт потребления и есть факт заключения договора».
По капремонту иначе: например, ремонтировать мой дом будут в далеком 2027-м, но платить за него я по закону обязана уже сегодня. Интересно, а какой процент рядовых собственников знает о существовании этих самых конклюдентных отношений, которые упрощают жизнь кому угодно, только не им? И есть ли логика в том, что за свет и электричество мы платим по факту уже состоявшегося потребления, а в случае с капремонтом оплачиваем и, заметьте, не один год еще не оказанные услуги?
Отдельная тема – противоречие взноса на капремонт закону «О приватизации». Эту тему усердно пытаются спустить на тормозах. Дело в том, что приватизированные нами квартиры, по закону должно было отремонтировать государство, как бывший собственник. Большинство из нас об этом даже не догадывается. Чиновники под шумок пытаются решить вопрос принудительными взносами на капремонт. А по факту новый собственник должен закрывать проблемы, доставшиеся ему в наследство от собственника прежнего.
Безусловно, общий котел не лишен определенной логики. Вопрос в том, кому больше, точнее – быстрее, повезет. Возьмем дом, который привели в порядок в 2016-м: мы же понимаем, что жильцы еще не собрали на свой капремонт, но уже получили его. Значит, дальше будут сдавать для других. «Это эффект большого котла, в который деньги собираются со всего города, и вносятся каждым собственником пожизненно», – резюмирует Ирина Маликова.
А как же быть с Гражданским кодексом, ведь он не предусматривает содержание и ремонт чужого имущества, только своего. В противном случае, это попахивает нецелевым использованием наших денег. Смущает и обязательность членства в общем котле. Ведь согласно ФЗ «О некоммерческих организациях», к каковым относятся и фонды капремонта, НКО учреждаются на основе добровольных имущественных взносов. И вступают в них люди тоже по доброй воле. Наконец, никто не вправе, как гласит Конституция, заставить человека накапливать свои средства определенным образом, например, складируя их в ФКР. Выходит «котел» у нас не совсем конституционный?
Но положим, мы морально созрели до готовности всем миром чинить весь мир и в складчину возрождать дух былого коллективизма. Если, конечно, правила игры не поменяются. И вот как раз этого в наших условиях исключать нельзя, потому как инфляцию, колебания национальной валюты и тому подобное никто не отменял. А действительно, кто обеспечит сохранность наших накоплений? Как будет выбираться подрядчик? И что может помешать государству в лице регионального оператора сдвигать сроки ремонта?
Между тем, очерёдность ремонта определяется только на основе объективного состояния дома, и жильцы, если возникнут сомнения, могут оспорить её в судебном порядке. Как оценить это состояние, прописано в ЖК: сначала проводится техосмотр дома и составляется перечень общего имущества. Затем определяется объем работ и просчитывается смета – все это собственники должны утвердить. К слову, взнос на капитальный ремонт ориентирован на ограниченный перечень работ. На все, что в него не входит, жильцам придется собирать дополнительно. «Многие жалуются, что им на утверждение предлагают лишь общий перечень работ, не предоставляют детализированную смету, – рассказывает Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль». – Еще одна проблема в том, что отдельные регионы собирают больше, чем тратят по факту, например, Краснодарский край. Деньги лежат, обесцениваются – это прямое вредительство».
Конституционный суд тем временем потребовал сделать взносы более прозрачными. А собственников детально информировать о содержании региональной программы: «Есть требование к фондам капремонта на своих сайтах раскрывать информацию, сколько средств они собрали и сколько потратили по каждому дому, – продолжает Светлана Разворотнева. – Мы проводили мониторинг, большинство действительно раскрывают (не расположены «светиться» те, у кого плохая собираемость и запредельные метражи в квартирах «уважаемых людей» – О.П.). Злоупотребления больше связаны с выбором ненадлежащего подрядчика». И если вам не повезло, стоимость работ будет завышаться, материалы покупаться дешевые, а работники наниматься малоквалифицированные.
Вот что рассказывает человек, «переживший» капремонт: «Старые трубы отопления срезали грубо и далеко от стены, отверстия под отопление пробивали совсем в других местах. Наша мебель встроенная и до миллиметра рассчитанная, никого не интересовала. Оставшиеся дыры не заделали, трубы предлагали красить такой мерзкой и вонючей краской, что мы отказались и покрасили сами. Дыру вокруг трубы мы как смогли заделали, но слышимость резко возросла. Во время сварки линолеум пожгли, ну и обои стали черные, переклеивали потом. Снаружи наш дом не обшивали, так и остался, как был». Сорванный полотенцесушитель, залили жильцов трех этажей, вздыбившийся паркет, дыра к соседям, отвалившийся кусок потолка – это реальные последствия процесса, описанные его жертвами на профильном форуме. Причем, уже после ремонта можно и жаловаться, и судиться, а вот заменить подрядчика в процессе крайне сложно. Найти достойного – тоже проблема, 14 регионов до сих пор не опубликовали реестры квалифицированных подрядных организаций, хотя сделать это обязаны.
Положим, мы дожили до счастливого дня – ремонт окончен. А дальше, как в песне: люби его таким, какой он есть. «ЖКХ Контроль» в 18-и регионах провел опрос собственников после капремонта. Акт сдачи-приемки подписали лишь 21% опрошенных. Остальных в большинстве случаев просто не привлекали к этому. Да и зачем? Дело-то уже сделано. А главное – оплачено. Наказать деньгами за плохое исполнение – проблематично. Зато потратить свои на исправления последствий – легко. «Стояки в санузлах ставили на новые места. После старых остались сквозные дыры – привет, сосед, – делится женщина, капремонт в доме которой прошел в 2016-м. – Сверлили дыры насквозь, где им понравится. У кого в квартире был сделан ремонт, кирдык. На унитазе – следы от сварки, на полу – тоже, хоть и прикрывали все. У кого-то стену испортили, у кого-то раковины разбили. Компенсировать и восстанавливать отказались».
Несмотря на все противоречия в апреле прошлого года Конституционный суд все-таки признал обязательный взнос собственника жилья на капремонт соответствующим Конституции. Как уже говорилось выше, взнос этот входит в структуру единого платежного документа. Даже если вы по идейным соображениям не закрываете только одну конкретную строку, вы все равно становитесь должником. А при отказе от оплаты, полном или частичном, на неплательщика начисляются проценты за просрочку. Казалось бы, пени за еще не оказанные услуги должны противоречить все тому же закону «О защите прав потребителей». Но они, как выяснилось, «капают» совсем в другом направлении: «Законом каждого субъекта РФ установлено, с какого числа возникает обязанность платить за капитальный ремонт, – поясняет Ирина Маликова. – Если собственники не исполняют обязательства по оплате взносов, на сумму задолженности будет начисляться пени». Гениально придумано – штрафовать за неоплату даже не начатого ремонта! В стране уже и судебная практика по взысканию задолженности формируется. Надо сказать, суды охотно удовлетворяют исковые требования региональных операторов. А вот с претензиями другой стороны пока не густо. Между тем, мы с вами вправе обжаловать, например, навязанный нам вариант накопления средств. Жильцам домов, деньги которых помимо их воли местные власти направили в «общий котёл», рекомендовано через суд требовать немедленного «освобождения». Конституционный суд четко сформулировал: решение органов местного самоуправления правомочно лишь в том случае, если предварительно они максимально проинформировали граждан о праве выбора, его последствиях, сделали все необходимое для проведения общего собрания в доме, а собственники приняли свое решение самостоятельно и добровольно. Федеральный закон, правда, установил отсрочку на реализацию этого решения в два года, но оставил регионам право самостоятельно её сокращать.
Ольга Путилова,
специально для «Парка Гагарина»
специально для «Парка Гагарина»
КОММЕНТАРИИ
Ирина Маликова, гендиректор ООО «АКЦ Жилкомаудит»: ЖК установил ответственность регионального оператора за неисполнение условий проведения капремонта. Более того, дается пять лет гарантии. А если капитальный ремонт не будет выполнен, можно по суду обязать регионального оператора выполнить его. И даже если он окажется неплатежеспособен, орган исполнительной власти субъекта, который создал этого оператора, должен будет исполнить его обязательства.
Всеволод Свобода, адвокат: Собственники помещений в силу ст.445 ГК РФ обязаны заключить данный договор (об уплате взноса на капремонт – О.П.), но изменить его положения и применять штрафные санкции они не вправе. А вот ФКР наделен правом по согласованию с властями изменять условия договора и размер платежа. Фактически он несет признаки вмененного налога, средства от которого поступают опосредованно местным властям. При этом платеж не имеет временных ограничений и не связан с тем, будет капремонт проведен или нет. Немаловажный момент: федеральные власти полностью устранились от контроля и ответственности. Если ФКР будет разворован, то обязательства лягут на местный субъект федерации, а мы знаем, что большинство из них уже банкроты.
