Так сложилось, что в области  получение и оформление земли в аренду либо в собственность — задача не для слабонервных

 

У простого гражданина, когда перед ним встает необходимость вступить с государством или муниципалитетом в «земельные отношения» в сердце поселяется тоска и предчувствие, что строить эти отношения ему придется мучительно долго и с непредсказуемым результатом. Заезжим инвесторам, которые решили завести бизнес на благословенной земле, но столкнулись с малопонятной и обставленной всевозможными препятствиями процедурой ее оформления, проще. Ведь свет клином на нашей губернии не сошелся. Поняв, что здесь как-то слишком уж много мутного в земельном вопросе, они говорят нашим краям адью и уходят вместе со своими деньгами в более гостеприимные города и веси. А кто-то, конечно, находит обходные пути, ловко балансируя на грани закона и беззакония, и становится-таки счастливым обладателем вожделенных участков.

Все это происходит во многом потому, что нормативно-правовая база земельных отношений в нашей губернии крайне запутанна, непрозрачна и забюрократизирована отнюдь не на пользу как простым гражданам и бизнесу, так и бюджетам разных уровней, теряющим из-за всего этого огромные средства. А следовательно, порядок в земельном вопросе наводить надо. Чем и занимается сейчас региональное министерство имущественных отношений с министром Юлией Степновой во главе. В этом ведомстве уже разработана концепция «Государственной земельной политики на территории области на 2013-2015 годы». Некоторое время назад Юлия Степнова представляла этот документ депутатам губернской думы с расчетом на их поддержку в подготовке нормативных актов, которые позволят реализовать те меры, которые предложены в концепции. Депутаты предложенный министерством подход к решению земельных вопросов с энтузиазмом одобрили. А Юлия Степнова посчитала необходимым ознакомить с содержанием документа и представителей бизнес-сообщества. Что и сделала вчера, 24 января, в гостеприимных стенах областной Торгово-промышленной палаты.

Забегая вперед, скажу, что те из присутствующих, кто впервые увидел и услышал выступление Степновой, всего полгода назад занявшей высокий пост и никогда прежде в госструктурах не работавшей, были приятно удивлены. Мы же, как привыкли: если на трибуне чиновник высокого ранга выступает с докладом, то это, как правило, речь, набитая канцеляризмами и прочей бюрократической заумью, воспринять содержание которой можно только после многолетней тренировки. Степнова же говорила просто, понятно, с азартом даже и с абсолютной заинтересованностью в том, чтобы все присутствующие поняли, какие изменения произойдут при реализации предлагаемой ее ведомством земельной политики.

А изменений на самом деле много. Работа предстоит, по информации Степновой, по 16 направлениям и потребует изменения двух десятков нормативных актов. Таким образом будут определены всем понятные «правила игры», которыми разработчики концепции рассчитывают упорядочить взаимоотношения граждан и юридических лиц с чиновниками, а по большому счету, повысить инвестиционную привлекательность губернии. Как выразилась министр, «заходя в нашу область, инвестор будет получать зеленый коридор». Способствовать этому должно создание общедоступного информационного ресурса - единой электронной карты земельных участков со всеми их характеристиками, в том числе  ограничениями и обременениями, чтобы инвестор мог с помощью пары кликов «мышки» узнать о потенциально интересном для него участке все, что ему требуется.

Одним из ключевых вопросов, по мнению Степновой, является вопрос собственности на землю. Ибо если у земли нет хозяина — это мертвый груз. А земля должна работать. В связи с этим необходимо быстро и рационально решать проблему разграничения  земельных участков. Право собственности на них может быть зарегистрировано как на область, так и на муниципалитеты. В области, по информации минимущества, порядка 40 процентов земель не разграничены, то есть, по сути, никому не принадлежат, а значит, эта земля не работает.

«Земля — это актив, который, можно использовать, например, как залоговую базу, она может входить в уставный капитал и так далее», - растолковывала министр.

Чтобы земля работала, в губернии, согласно концепции, будет создан банк земель, по словам Степновой, - это своеобразный пул активов, которыми можно будет с пользой распоряжаться.

Еще одна проблема, на которой подробно остановилась министр — неиспользуемые земли, находящиеся, в частности, под промпредприятиями. С советских времен в их распоряжении сотни гектаров, хотя для производства используется только незначительная  часть этих необъятных площадей. Подвигнуть предприятия отказаться от неиспользуемых территорий и передать их инвесторам министерство  рассчитывает с помощью «пряника» - в обмен на льготы по выкупу арендуемой предприятием земли и используемой для производства.

Подобная ситуация и с землями, находящимися в федеральной собственности. Государство в этом случае, как собака на сене — земли эти простаивают, а распорядится ими ни муниципальная, ни губернская власть не вправе. По словам Степновой, в губернии сейчас эту ситуацию пытаются изменить: совместно  Росимуществом прорабатывают механизм распоряжения федеральной землей, и уже достигнуты предварительные договоренности о том, что и такие участки можно будет сдавать в аренду и половину арендной платы оставлять в области.

Концепция также предполагает решить болезненный, прежде всего для областной столицы, вопрос с точечной застройкой. Абсолютного запрета на нее не планируется, но разрешение на нее, по словам Степновой, сильно ограничат и будет оно даваться лишь в исключительных случаях. Это несколько настораживает, ведь известно, что у нас множество «мастеров» по превращению исключений в правила. Время, покажет, кто на что способен. Ну а приоритет, согласно концепции, будет отдан комплексной застройке и формированию участков под нее.

Коснулась министр и темы, которая беспокоит собственников жилья. У нас в области очень много жилых домов, земля под которыми не оформлена в собственность. Формально право оформить эту землю в общую долевую собственность у собственников квартир есть, но в реальности мало таких героев, кто сумел этим правом воспользоваться — слишком невнятный и сложный механизм.

«Мы уходим от заявительного порядка и будем выводить землю под жилыми домами на регистрацию по инициативе администрации, - обрисовала перспективы Юлия Степнова. - Сейчас это возможно, только  если есть согласие 100 процентов собственников, что маловероятно».

К болезненным можно отнести и вопрос распределения земельных участков. По новой концепции земельной политики изменения грядут и здесь. В частности, есть намерение отказаться от аукционов, когда главный ориентир — на верхнюю и нижнюю границу цены, что позволяет участникам аукциона демпинговать и аукционы выигрывать, но в результате они не имеют возможности выполнить обязательства. Степнова назвала такой подход ущербным.

Подумали разработчики концепции и над дифференциацией платы за использование земельных участков в зависимости от целей их предоставления под так называемыми линейными и временными объектами. Сейчас каждый муниципалитет  устанавливает свой размер платы, и отличаться она может, под теми же ларьками, в разы. Минимущества предлагает унифицированный подход — взимать плату в размере определенного процента от кадастровой стоимости земли и в зависимости от вида использования.

Не забыты и дачники, которые, несмотря на федеральный закон о «дачной амнистии» и якобы упрощенный порядок регистрации свои  шесть соток оформить в собственность не могут. По словам Юлии Степновой, минимущество работает над оптимизацией процесса оформления дачных участков. Исторически сложившиеся дачные массивы, пояснила она, это, как правило, хорошие и ценные участки. Но зачастую на них нет никаких документов. Чем некоторые ловкие черные риэлторы, которые прибегают к растягиванию границ территорий садово-дачных товариществ, пользуются в неправедных целях. Чтобы это прекратить, минимущество намерено провести инвентаризацию всех дачных земель, в том числе и поработав с архивами. А также усилить контроль за созданием новых садово-дачных обществ. Как отразится это пристальное внимание власти на простых дачниках, Юлия Павловна без подробностей, но объяснила: «Настоящие дачники получат льготы при оформлении своих участков, а не настоящие не получат».

Упрощение процедуры оформления земли — одно из самых принципиальных положений новой концепции. По словам Степновой, будет заметно сокращено число документов, представляемых гражданином: от него могут потребовать кадастровый паспорт, техпаспорт и все, что относится к персональным данным, остальное будет запрашивать само министерство через механизм межведомственного взаимодействия. Как утверждает Степнова, к июню нынешнего года этот механизм должен заработать. При этом она отметила, что минимущества к предоставлению госуслуг в электронном виде готово на 100 процентов уже сейчас.

Дала Юлия Павловна и разъяснения по вопросу возвращения областью  права распоряжаться землями в пределах Самары городской администрации. Случится это не раньше 2015 года. «Это никак не связано с выборами, с личностями, - предвосхитила Степнова вольные фантазии на этот счет кого бы то ни было. - Только после того, как будут реализованы меры, достаточные для наведения порядка, для перехода из антикризисного в линейный режим работы — мы передадим».

Слушали все это представители бизнес-сообщества очень внимательно и кое-что в предлагаемой концепции их смутило. В частности, некоторые из них высказали осторожное предположение, что в концепции недостаточно учтена существующая практика. В частности, директор ООО «Реметалл-С» и председатель комитета по поддержке строительного комплекса Торгово-промышленной палаты Андрей Кичаев усомнился, что замена аукционов на конкурсы принесет ожидаемый эффект, и предложил Степновой прибегать «к профессиональным консультациям, когда будут прописываться такие системные вещи как отказ от аукционов».  Дал совет министру и представитель сообщества оценщиков, председатель комитета по оценке, экспертизе и анализу при ТПП Валентин Лобанов. По его мнению, чтобы управлять имуществом более эффективно, должна «активнее использоваться рыночная информация, например, о колебаниях стоимости недвижимости».

 А председатель комитета по правовой поддержке предпринимательства при ТПП Денис Герасимов и вовсе сказал, что, когда в первый раз прочитал концепцию, «как юрист, испугался». И объяснил почему. На его взгляд, поставленные в документе задачи  сложно исполнимы, потому что во многих вопросах это компетенция федерального, а не регионального уровня. А кроме того, считает Герасимов, благое намерение максимального введения в оборот земель предлагаемыми способами (часть из которых, к слову, сама Юлия Степнова назвала силовыми — Авт.), может вызвать лавину судебных исков.

«Риски понятны, - отчасти согласилась с оппонентом министр. - Но они осознанно принимаются, иначе проблему не решить, половинчатых решений допускать нельзя. В скользких темах где-то будет дифференциация решений, а где-то будет решение силовое. По каждому конкретному пункту будет детально проработан механизм».

А заработать механизм, заложенный в концепции, должен в полной мере с 1 июня — такую задачу перед министром поставил губернатор Николай Меркушкин. И, судя по настрою Юлии Степновой, она будет выполнена в назначенный срок.

Наталья Ульянова

Комментарий

Юлия Степнова, министр имущественных отношений области:

- Я хочу, чтобы все, что мы делаем в рамках формирования новой земельной политики, было понятно. Лучший и, наверное, единственный способ прекратить злоупотребление информацией, дать правдивую информацию. Я хочу привлечь профессиональное сообщество на свою сторону для того, чтобы они помогали нам в работе. Недобросовестным пользователям земель, которые сейчас уже нацелились на расчет вариантов злоупотребления, хочу дать знать, что мы понимаем их намерения и что это будет пресечено. Я очень не люблю делать одну и ту же работу два и более раз. Поэтому хочу чтобы все всё поняли с первого раза: кто хочет помочь — приходите и помогайте; кто хочет помешать — мы вам этого сделать не дадим. Надеюсь меня услышали.